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买家与卖家之间的博弈,柬埔寨房地产业的套路究竟谁之过?

2020-02-08 20:25:44
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都说楼市是买家和卖家之间的博弈场,买家总是持续观望,等待着一个的入场时机,以成本的价格斩获心仪的房产,而卖家则在不断摸索着买家的心态和市场规律,打造最能迎合买家品味的产品。

                                                                                                                                                                                                                                                                     轮番较量的过程中,慢慢出现了一套“潜规则”,这其中的招数业内的人都心知肚明,放在不明就里的买家身上还以为捡了大便宜,殊不知已走入一片误区,踩到坑里。

在无数鲜活的例子面前,精明理智的买家已经学会了保持警惕,冷静分析市场。没有人想要被套路,那就柬埔寨房地产市场来说,买家和卖家的博弈过程中究竟是什么原因导致了这种状况的发生,究其背后又是谁的过错呢?

 
买家之需求,有什么误解
买家心理

“中介都只想赚我钱,我要自己考察市场,以成本的价格选房”

 
谁在向你推销房源

“当然是开发商啦!”

“干嘛找中介,自己去踩盘,找直销的中资开发商呀”

然而柬埔寨的地产销售没有中介玩不转,你知道吗?

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        柬埔寨房产信息不对

在中国买房大多是刚需,需要大而全的网站把楼盘堆上去,好有个全面的了解和对比。

在没有大数据支撑、制度保障还并不完善的柬埔寨,海外买家时常是灯下黑的状态在买房。

如果你知道要提前查询公开的行业相关报道,会发现信息的准确度难辨。简单举例,首都金边到底现在有多少常驻人口,金边市政府的网站数据为约213万,而坊间的数据声称有300万,甚至450万。

 

                                                                                                                                                                                                                                                                     发达国家的地产开发商的价格是透明和严肃的,地价成本、建筑成本、税费规费成本、营销成本、开发商合理的利润每一块都不能少。

它们专业的房产信息网站信息完整,具体到每一套房子的历史售价、房屋数值指标、交税情况、交易次数、以及同一街区的类似房型对比等都有清晰明确的记录。想了解更多的房产信息,欢迎浏览我们微信公众号REAKH2019

                                                                                                                                                                                                                                                                   但在柬埔寨,这些信息几乎是不透明的,买家们获取信息的渠道非常有限,除开发商的广告宣传、代理的图文声讯转介资料外,几乎很难查询到更多的有参考价值的信息。

另外更叫人抓瞎的是,除了开发商,一般发商的资质背景、建筑施工团队、是否具备开工许可证等更关键的信息很多自己难以考证。

 

 
在柬埔寨理性投资离不开专业

更不可取的是迷信后台关系和人脉圈,这是中国买家们的禁忌。不是吗?你地产外行的朋友不会告诉你柬埔寨各区域近5年的房价及租金走势、当地购买力数据分析、更不可能告诉你一个房产政策开放与收紧带来的风险和机会。

                                                                                                                                                                                                                                                                  况且目前不成熟不完善的柬埔寨房产市场没有透明公开的行业数据口径,暂且还是国际地产咨询服务机构世邦魏理仕(柬埔寨)的行业季度概览式的分析报告。

即便你看得懂,作为局外人,你仍然很需要经验靠谱的专业人士有针对性地为你未来的安全指点迷津

所以,要想投资顺利,没有比遵循柬埔寨国家法律、按柬埔寨商业规律仔细评估项目优劣更好的办法。中国买家还要学会为别人的专业能力和经验买单

 

                                                                                                                                                                                                                                                                   有个别客户总想挖空心思跳过中介,直接对接开发商。其实国际上,开发商通常专注于开发有市场竞争力的项目,他们就是吃这口饭的!产品营销部分一般是由专业中介来完成的。

殊不知,很多项目售楼部也是中介驻场。这其实不难理解,开发商要么支付佣金给中介,要么自行销售而耗费高额的营销成本。都是一回事,同样要加在房价上的。

 

                                                                                                                                                                                                                                                                   同理,现在中国高昂的营销成本迫使很多开发商开始推行全民营销制,其实就跟各国开发商找代理中介一样,将前期大量的广告成本后置为成交后的中介佣金。

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